Immobilienerwerb in Belgien – eine Investition mit Zukunft

Wer vor 20 Jahren in beliebten Brüsseler Gemeinden wie Ixelles, Woluwé St. Pierre, Kraainem oder dem EU-Viertel eine Immobilie erworben hat, kann sich glücklich schätzen. Ihm fiel ein Wertzuwachs in Höhe des Dreifachen des Kaufpreises in den Schoß. Viele In- und Ausländer in Brüssel hoffen in den nächsten Jahren auf einen weiteren Wertzuwachs ihres Eigenheims. Für ihren Optimismus haben sie gute Gründe: Die europäische Metropole wird weiter überproportional viele gutverdienende Ausländer anziehen, die Quote der Immobilienbesitzer im Raum Brüssel mit nur 28 % dürfte weiter ansteigen und schließlich ist die Geburtenrate in Belgien deutlich höher als in Deutschland.

In Brüssel kostet ein Haus derzeit im Schnitt 354.000 €, im Stadtteil Ixelles 528.129 €. Für eine Villa ist mit einem Preis von durchschnittlich 812.000 € zu rechnen, für eine kleinere Eigentumswohnung ungefähr 200 000 €. Je mehr man sich dem Großraum Brüssel nähert, desto höher sind die Preise. Doch trotz des Potenzials einer Immobilie in der Hauptstadt Europas sollten Interessenten erst über Lage, Ausstattung und Preis im Klaren sein, bevor sie einen Kauf in Erwägung ziehen. Denn die Kosten und Risiken eines Immobilienerwerbs sowie die Entbehrungen, die oft damit einhergehen, lassen sich mit einer einfachen Geldanlage kaum rechtfertigen.

Große Nachfrage

Wer allerdings weiß, was er will, sollte schnell zuschlagen, wenn er in Brüssel sein Traumanwesen entdeckt. Denn bei der großen Nachfrage kann es rasch weg sein. Viele suchen sich im präferierten Stadtteil selbst ihr Haus oder ihre Wohnung, da die meisten Anbieter ihre Verkaufsabsicht mit dem Schild „à vendre/te koop“ kund tun. Auch wenn dieser zusätzlich einen Makler einschaltet, fallen für den Käufer keine Provisionen an. Diese übernimmt üblicherweise der Verkäufer.

Ein einfacher Vertrag mit dem Verkäufer, ein sog. “compromis de vente“ oder „promesse de vente“, genügt für einen rechtskräftigen Kauf. Ein Notar ist in diesem Stadium nicht notwendig. Makler oder Notare stellen jedoch ohne besondere Kosten bewährte Vertragsmodelle zur Verfügung. Aber auch ohne Makler sind die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs in Belgien beträchtlich. Der normale Satz für die Grunderwerbsteuer beträgt in Flandern 10%, in Brüssel und in der Wallonie sogar 12,5%. Dazu kommen noch die Notarskosten, die zwischen 1% und 4% des Kaufpreises schwanken.

Denn spätestens nach dem Abschluss des Kaufvertrags ist es ratsam, einen Notar einzuschalten. Dieser besiegelt den zuvor geschlossenen Kaufvertrag, indem er prüft, ob die Immobilie unbelastet ist, und informiert die Verwaltung, die Bank, das Hypothekenamt und andere öffentliche Stellen über die Transaktion. Erst damit ist der Kauf amtlich. Das bietet Schutz gegen windige Verkäufer, die glauben, eine Immobilie nochmals an einen Mehrbietenden veräußern zu können.

Der Notar sorgt auch für die Abführung der Grunderwerbsteuer innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen 4-Monatsfrist. Er klärt, ob der Verkäufer haften muss, etwa wenn er Mängel verschwiegen hat. Und er prüft, ob die Expertise zum Zustand der elektrischen Anlagen und der Energiepass, die der Eigentümer beim Verkauf vorlegen muss, dem Gesetz entsprechen. Beides ist für Käufer äußerst wichtig, da alte Häusern in Belgien oft nicht oder nur schlecht isoliert sind und die Elektroinstallationen sich nicht selten in einem maroden Zustand befinden.

Finanzierung

Häufig machen die Anbieter den Kaufvertrag davon abhängig, dass die Bank einer notwendigen Finanzierung zustimmt. Üblicherweise zahlt der Käufer schon bei Vertragsschluss 10% des Preises an. Danach hat er bis zu vier Monate Zeit, um sich mit der Bank auf ein Finanzierungsmodell zu einigen. Um nicht in Zeitdruck zu geraten, kann ein Kaufwilliger sich ein Vorkaufsrecht einräumen lassen. Denn die Uhr des Fiskus beginnt erst mit dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu ticken.

Mit dem Erwerb einer Immobilie lassen sich die hohen Mietpreise in Brüssel vermeiden, und man erwirbt sich gleichzeitig eine Anlage mit Aussicht auf Wertsteigerung. Der Nachteil sind die hohen Erwerbskosten in Belgien. Aber sie haben auch ihr Gutes. Sie tragen dazu bei, dass die Spekulation mit Immobilien nicht überhandnimmt. Die Freude am Heim soll ja ein Leben lang halten.

Walter G. Grupp

Rechtsanwalt – Fachanwalt für Steuerrecht

comptable-fiscaliste agréé IPC