Jeder Expat hat sich diese Frage zumindest einmal gestellt: Soll ich eine Immobilie mieten oder kaufen, um meine Wohnbedürfnisse zu befriedigen? Gerade in Zeiten, in denen man von Finanzkrise(n) und schwachem Euro, bröckelnder Geldwertstabilität etc. spricht, wird diese Frage wichtiger. Zudem kommen viele nicht nur für einen absehbaren und vorher definierten Zeitraum nach Brüssel, sondern durchaus für einige oder sogar viele Jahre.
Hier eine Entscheidungshilfe: als Faustregel kann man sagen, dass zumindest die Transaktionskosten eines Immo-Kaufes abgedeckt sein müssen, d.h., dass die kumulierten Mieten höher sein sollten, als die ca. 15% des Immo-Kaufpreises, die als Gebühren und Steuern anfallen. Man kann nämlich davon ausgehen, dass die Preise der interessanten Immobilien zumindest gleichbleiben und man daher keinen Verlust bei einem allfälligen Verkauf hat. Dies alles natürlich unter vielen Wenn und Abers. Besser ist, man rechnet die doppelten Kosten, damit man auf der sicheren Seite ist. Klar scheint mir aber, dass wir hier weniger von einem Investment sprechen als von Deckung der eigenen Wohnbedürfnisse.
Brüssel und Belgien insgesamt sind aber aufgrund der Steuergesetzgebung für Mieteinkünfte noch immer interessant. Im Gegensatz zu Deutschland oder Österreich fällt im Regelfall nämlich nur einmal im Jahr der sogenannte “Précompte immobilier” an, der meist ca. eine Monatsmiete beträgt. Das ist nicht vergleichbar mit der Einkommenssteuer in unseren Staaten. Leider wird aber auch in Belgien über eine Änderung dieser Regeln diskutiert. Auch das gilt es zu bedenken.
Sich an Belgien binden
Es sind natürlich nicht nur pekuniäre Aspekte, die es zu bedenken gilt. Mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wird die Bindung zu Belgien wesentlich enger. Das kann steuerliche Aspekte haben, erbrechtliche aber auch rein praktische. Man ist “tout à coup” für etwas verantwortlich. Hat man die nötige Zeit dafür? Die finanziellen Ressourcen für größere Reparaturen und notwendige Renovierungen, wie Isolierungen, die rechtlich in Kürze verbindlich werden? Daher sei wiederholt: Man sollte finanziell “flüssig” sein, denn man kann sonst schnell in eine diffizile Lage kommen. Immobilien können auch hier beliehen werden, aber das Verfahren ist lang und die Banken zurückhaltend, insbesondere bei Nichtbelgiern ohne Hausbank. Vorsicht ist daher am Platze!
Will man nur ein paar Jahre hier in Brüssel verbringen, empfiehlt sich ein Mietvertrag. Was gilt es zu entscheiden? Die erste Frage, die sich stellt, ist: Haus oder Apartment: Brüssel ist eine Stadt, die für ihre Größe viele schmucke Häuser bietet, die in anderen Metropolen wohl unerschwinglich wären. Meist mit kleinem Garten und geräumigem Wohn-Esszimmer üben sie einen einladenden Eindruck auf den Wohnungssucher aus und strahlen überdies sehr viel Atmosphäre aus. Selten gibt es Haus-Neubauten zu kaufen. Meist haben die Häuser bereits ein paar Jahre auf dem Buckel und dementsprechend ist oft der Erhaltungszustand.
Genau hingucken!
Zu achten ist auf Isolierung, Heizsystem, Fenster (double oder single vitrage), Feuchtigkeit, etc. Oft werden Mietobjekte komplett abgewohnt, schnell renoviert – sprich nur neu gestrichen – ohne die wirklichen Herausforderungen, wie Heizung und Wärmedämmung, Dach usw. anzugehen. Lassen Sie sich nicht täuschen und schauen sie genau hin! Ist der Mietvertrag einmal unterzeichnet, gibt es kein Zurück mehr! Belgien hat nämlich ein sehr Vermieter-freundliches Mietrecht.
In den letzten Jahren wurden viele Apartments gebaut, daher ist hier der Erhaltungszustand meist besser. Trotzdem gilt genauso: Sehen Sie genau hin!
Eine weitere zentrale Frage ist die nach der Lage. Welche Gemeinde oder Straße spricht mich und meine Mitbewohner an? Wo können wir Arbeit, Schule und Freizeit am besten verbinden? Eine weitere Faustregel: Sehr viele Expats leben in der Nähe der Europäischen und Internationalen Schulen, falls sie Kinder haben. Andere Faktoren treten dabei oft in den Hintergrund.
Die Dinks oder Singels bevorzugen die posh areas, die nicht unbedingt im Stadtzentrum, sondern rund um die Place Châtelain, Place Flagey oder den Sablon liegen. Gute Erreichbarkeit der vielen Parks, Freizeit- und Sporteinrichtungen sowie des öffentlichen Transports, Flughafens und der Autobahn sind weitere, aber meist allgemein gültige Entscheidungskriterien.
In den nächsten Monaten werde ich einzelne Punkte näher beleuchten. Schon jetzt sei aber mit Nachdruck gesagt: Nehmen Sie professionelle Hilfe in Anspruch. Als Mieter und Käufer ist sie für Sie in Belgien kostenlos, eine weitere Besonderheit dieses manchmal ein wenig eigenartig anmutenden, aber zumindest eigenwilligen Landes. Es stehen Ihnen viele Immobilienmakler zur Verfügung. Treffen Sie eine gute Wahl, denn ohne professionelle Beratung kann man schnell ein persönliches Waterloo erleben: Unseriöse(r) MaklerIn bedeutet oft problembehaftetes Objekt! Das gilt es zu vermeiden.
YOUR WAY sprl
Christine Seeber
Real estate agent
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