Bankenkredite sind für den Immobilienhandel das Lebenselixier. Der Kreditmangel infolge der Finanzmarktkrise macht dem belgischen Markt ganz schön zu schaffen. Im ersten Quartal dieses Jahres lag das Investitionsvolumen bei 322,5 Millionen Euro. Das ist 60 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum 2008. Dennoch gibt es Grund zur Zuversicht.
Der belgische Markt ist geprägt durch die Ausgeglichenheit von Angebot und Nachfrage. Das verhindert einen starken Preisverfall. Besonders Brüssel als „Hauptstadt Europas“ bleibt stabil. Riesige Regierungsorganisationen verhindern gerade am Büroimmobilienmarkt den Fall ins Bodenlose. Ganz im Gegensatz zu den eher Dienstleistungsbezogenen Immobilienmärkten in anderen europäischen Ländern. Diese Stabilität wirkt auch in die andere Richtung. Obwohl sich die Immobilienpreise quasi verdoppelt haben zwischen 2000 und 2008, sind sie noch längst nicht so horrend wie in z. B. in London oder Paris. Ein zweiter Stabilitätsfaktor liegt in der hohen Eigenheimquote. Dank der Liebe der Belgier zum Wohneigentum bleibt der Immobilienmarkt von Konjunkturschwankungen zwar nicht verschont, aber er kann sie besser abfedern. 73 Prozent residieren in ihren eigenen vier Wänden, das ist fast doppelt so viel wie in Deutschland (40 Prozent). In Flandern wohnen 80 Prozent in ihren eigenen vier Wänden, in der Wallonie sogar 82 Prozent.
Büroimmobilien weniger nachgefragt
Bei den Büroimmobilien setzen Städte wie Antwerpen, Gent, Löwen, die nicht von der Sogwirkung der Europäischen Union profitieren können, der Krise kreative Konzepte entgegen. Zum Beispiel die Mischnutzung, die den Fokus auf die Wohnraumnutzung legt, aber auch Platz für Büroflächen bietet. In den ersten fünf Monaten dieses Jahres lag die Nachfrage in Belgien bei 116.461 Quadratmetern (ohne Brüssel). Dieser Anstieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2008 ist vor allem einem Spitzengeschäft in Lüttich zu verdanken (52.000 Quadratmeter). Ohne diesen Coup wäre die Nachfrage um 21 Prozent gesunken im Vergleich zum Vorjahr.
In Brüssel ist der Markt bis Mai 2009 um 33 Prozent eingebrochen. Die Unternehmen beschränken ihren Büroraum in der derzeitigen Wirtschaftslage auf das Nötigste. Große Geschäftsabschlüsse sind eher aus dem öffentlichen Sektor zu erwarten. In Gent unterzeichnete die Stadtverwaltung einen Vertrag über rund 9.000 Quadratmeter im Belgacom/Portus Turm, berichtet die Immobilienfirma CB Richard Ellis. Hohe Erwartungen werden in den Antwerpener Büroimmobilienmarkt gesteckt. Die Hafenstadt hat derzeit 10 Prozent Leerstand. Über 124.000 Quadratmeter Büroraum sind 2009 geplant, 38 Prozent davon sind bereits versprochen.
Die Spitzenmieten in den Regionen Belgiens sind soweit stabil geblieben. Doch Experten rechnen mit einem möglichen Abwärtsdruck, sobald neue Büroflächen auf den Markt kommen. Während Unternehmen in Brüssel bis zu 275 Euro für den Quadratmeter bezahlen, liegt der Preis in Antwerpen bei 140 Euro. In den wallonischen Städten Lüttich und Namur liegt der Preis bei ca. 125 Euro.
Angst vor Konsumrückgang
Eine der Zukunftssorgen für den Immobilienmarkt von Handelsflächen ist die allgemeine Wirtschaftslage. Prognostizierte ansteigende Arbeitslosigkeit trübt die Konsumbereitschaft und damit auch die Prognosen der Branche. Doch momentan wächst der Markt an Verkaufsfläche noch. Dank niedriger Inflationsrate, Gehaltsindex und den gesunkenen Rohstoffpreisen geben Belgier weiterhin ihr Geld in den Geschäften aus. Um 3,3 Prozent ist der Markt an Handelsfläche im ersten Quartal gewachsen. Für die nächsten vier bis zehn Jahre sind mehr als eine Million Quadratmeter neue Verkaufsfläche geplant. Der Großteil dieser Projekte liegt in der Wallonie und betrifft vor allem Einkaufszentren. Allerdings wurden bisher erst einige dieser Projekte genehmigt bzw. realisiert, wie z. B. das Médiacité in Lüttich (52.000 Quadratmeter) oder das „K à Kortrijk“ (34.000 Quadratmeter). Diese beiden Zentren sind bereits mehrheitlich vermietet.
Die Nachfrage steigt derzeit vor allem in Spitzenlagen. Internationale Einzelhandelsmarken wie Ikea, Zara oder MediaMarkt sowie Discounter nutzen die Situation, um zu expandieren. Für zweitrangige Lagen und kleinere Städte interessieren sich dagegen weniger Einzelhändler. Derzeit zahlt ein Geschäftinhaber auf der Rue Neuve in Brüssel eine Quadratmetermiete von 1.600 Euro im Jahr. Damit liegt Brüssel im europäischen Vergleich in einem vernünftigen und rentablen Rahmen.
Abkühlung am Wohnungsmarkt
Nach Jahren des Booms erfährt der Wohnungsmarkt nun eine Abkühlung. Im Laufe des zweiten Quartals kam es zu einer leichten Verbesserung. Die Preise entwickelten sich seit 2001 steil nach oben. Im belgischen Durchschnitt kostet ein Appartement heute das Doppelte wie vor neun Jahren. Bei genauerem Hinsehen gestalten sich die Preise jedoch regional sehr verschieden. In Brüssel oder Antwerpen zahlt ein Käufer im mittleren Marktsegment zwischen 2.800 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. In kleineren Städten wie Lüttich sind es 1.700 Euro. Zudem steigt die Preiskurve weniger steil. Lag die Teuerungsrate z. B. 2004 bei 14,4 Prozent, waren es 2008 „nur“ 4 Prozent. Bei der Preisentwicklung spielt außer der Lage auch die Art der Immobilie eine Rolle. Während Spitzenimmobilien einen gewissen Preisverfall verzeichnen, scheint der Markt im mittleren Segment sehr viel resistenter gegen den Abwärtstrend.
Auch bei den Neubauten setzt ein Negativwachstum ein. Im vorigen Jahr wurden 11,5 Prozent weniger Neubauten angemeldet als 2007; laut CB Richard Ellis waren es damals noch 52.400 Hausbaugenehmigungen. In diesem Jahr unterstützt die belgische Regierung den Markt mit einer Reduktion der Mehrwertsteuer bei Neubauten von 21 Prozent auf 6 Prozent für die erste Tranche von 50.000 Euro. Diese Maßnahme federt den Einbruch ab.
Ausblick
Eine Verbesserung der Situation wird so schnell nicht erwartet. Da sich die Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise in Europa ausweitete, befürchten Experten ausbleibende Mietzahlungen, weniger Ankäufe und Investitionen. Sie erwarten zudem eine Veränderung des Immobilienmarktes. Investoren suchen niedriges Risiko und werden sehr selektiv.
(Mit freundlicher Genehmigung übernommen aus dem debelux magazin.e 04/2009.)
Autor: Susann Zuber
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