Solide Finanzplanung für Immobilieninvestitionen

Von Christine Seeber, Immobilienmaklerin

Ein durchdachter Finanzplan erleichtert nicht nur die Kreditaufnahme bei Banken, sondern hilft auch, die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu bewerten. Angesichts höherer Zinsen und stabiler Immobilienpreise sind genaue Berechnungen wichtiger denn je. Die Rentabilität wird in zwei Schritten ermittelt:

1. Bruttorendite

Die Bruttorendite ergibt sich aus dem Verhältnis von jährlichem Mietertrag zum Gesamtkaufpreis, inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (die sogenannten droits d’enregistrement, die in Brüssel-Hauptstadt derzeit 12,5% betragen, in Flandern seit dem 1. Jänner 2025 nur noch 2% und in der Wallonie seit Ende 2024 3%), Notargebühren und eventuelle Renovierungskosten. Beispielsweise bringt eine Immobilie, die insgesamt 400.000 Euro kostet (350.000 Euro Kaufpreis plus 50.000 Euro Nebenkosten) und monatlich 1.400 Euro Mieteinnahmen generiert, eine Bruttorendite von 4,2%.

2. Nettorendite

Von der Bruttorendite werden laufende Kosten, Gebühren und Steuern abgezogen, die nicht auf den Mieter übertragen werden können. Hierzu zählen Grundsteuer (in Belgien das précompte immobilier, das einmal pro Jahr zu zahlen ist), Instandhaltungskosten sowie größere Reparaturen wie Heizungs- oder Dachsanierungen. Diese Ausgaben können die Rentabilität erheblich schmälern und sollten bereits bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Zusätzlich muss das Risiko von Leerstand einkalkuliert werden, der oft mit 20% der Mieteinnahmen angesetzt wird. Auch Verwaltungskosten durch externe Agenturen, die bis zu 10% der Miete betragen können, müssen abgezogen werden.

Steuern und Versicherungen

Eigentümer zahlen jährlich Grundsteuern, berechnet auf Basis des indexierten Einheitswerts.

Zudem können bei gewerblicher Nutzung durch Mieter zusätzliche Steuern anfallen. Eine Feuerversicherung ist verpflichtend, und auch die Kosten für Instandhaltung wie Malerarbeiten oder Sanitärreparaturen gehen zulasten des Vermieters. Größere Investitionen wie der Austausch von Heizungen oder Aufzügen müssen ebenfalls einkalkuliert werden.

Investitionsbeispiele und Marktentwicklung

Ein Vergleich zwischen einem neuen und einem renovierten Bestandsobjekt zeigt unterschiedliche finanzielle Auswirkungen. Während Neubauten mehr Komfort und bessere Energieeffizienz bieten, sind die Anschaffungskosten durch Mehrwertsteuer und höhere Kaufpreise oft deutlich höher. Die Bruttorenditen unterscheiden sich dabei nur geringfügig, wobei Bestandsobjekte oft etwas höhere Nettorenditen aufweisen, da Grundsteuer und Wartungskosten niedriger sein können.

Energieeffizienz und langfristige Planung

Neubauten erfüllen meist bereits die zukünftigen Anforderungen an die Energieeffizienz, was angesichts der Klimaziele bis 2050 von Bedeutung ist. Kurzfristig profitieren jedoch in erster Linie die Mieter von geringen Energiekosten, da diese die laufenden Nebenkosten tragen.

Langfristig muss der Eigentümer entscheiden, ob er lieber in eine moderne Immobilie investiert, die zukunftssicher ist, oder bereit ist, in bestehende Gebäude zu investieren, bei denen spätere Sanierungen notwendig werden könnten.

Eine sorgfältige Analyse der Marktsituation, der laufenden Kosten sowie der potenziellen Investitionen ist entscheidend, um die Rentabilität einer Immobilienanlage realistisch einschätzen zu können.

Sollten Sie vor der Frage stehen, was Sie als Eigentümer in Zukunft konkret mit Ihrer Immobilie machen wollen – Eigennutzung, Vermietung, Verkauf – sind ähnliche Überlegungen anzustellen. Nehmen Sie dafür professionnelle Hilfe in Anspruch!