In Belgien sind zum 1. August letzten Jahres Änderungen an den Regelungen zum Zwangsmiteigentum an Gebäuden und Gebäudegruppen in Kraft getreten. Dies regelt das „Gesetz zur Änderung des bürgerlichen Gesetzbuches zwecks Arbeitsweisemodernisierung und Transparenzerhöhung beim Miteigentum“ vom 2. Juni 2010 (Wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de medeeigendom te moderniseren en transparanter te maken / Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion).
Im Klartext handelt es sich hauptsächlich um die Verwaltung von Appartementgebäuden. Dabei bleibt der Gebäudeverwendungszweck dahingestellt und kann nebst Bewohnung z.B. auch Büroräume umfassen. Soweit dies nicht bereits in der Teilungserklärung vorgesehen war, regelt die Miteigentümerordnung die Verhältnisse der am Gebäude beteiligten Parteien. Allerdings ist jetzt der Mindestinhalt der Miteigentümerordnung gesetzlich festgelegt: Diese enthält die Rechte und Pflichten jedes Miteigentümers in Bezug auf die privaten und gemeinschaftlichen Teile und insbesondere die Kriterien und den Berechnungsmodus für die Beiträge an den Kosten des Miteigentums, die Einberufungs- und Arbeitsregeln der Miteigentümerversammlung (z.B. das notwendige Quorum und die Mehrheiten bei den Miteigentümerversammlungen), die Bestellung und Abberufung der Gebäudeverwaltung und den Zeitraum der jährlichen ordentlichen Miteigentümerversammlung. Diese gesetzlichen Mindestangaben können durch eine separate Hausordnung ergänzt werden, die von der Miteigentümerversammlung selbst verabschiedet wird, ohne notarielle Beglaubigung.
Aufteilung in große und kleine Gebäude
Das Gesetz unterscheidet nunmehr in Gebäude mit mehr oder weniger als 20 Anteilen gemessen an denen im Gebäude separat geführten Wohneinheiten. Der „Miteigentumsbeirat“ (Raad van Mede-eigendom / Conseil de Copropriété) (und nicht mehr „Gebäudevorstand“, muss ab 20 Anteilen auch zwingend gegründet werden (Art. 577-7 §1 c) BGB). Dieser hat eine Kontrollfunktion. Die Gebäudeverwaltung (de syndicus / Le syndic) übernimmt hierfür die praktischen Vorkehrungen. Das Verhältnis mit der Gebäudeverwaltung ist erstens schriftlich festzuhalten und zweitens zeitlich auf maximal drei Jahre begrenzt. Eine Mandatserneuerung kann nicht stillschweigend erfolgen. Eine Haftungsversicherung ist Pflicht und der Nachweis muss erbracht werden. Die Gebäudeverwaltung ist für die Buchführung zuständig, bei unter 20 Anteilen kann diese auf vereinfachte Weise durchgeführt werden. Gibt es mehr als 20 Anteile, können Teilgemeinschaften im Gebäude gegründet werden (ohne separate Rechtspersönlichkeit) zwecks Entscheidungsvereinfachung und einer gerechten Kostenverteilung.
Transparenz und verstärkte Kontrolle bei der Gebäudeverwaltung
Zwei Haushaltsentwürfe, einer für die laufenden Ausgaben und einer für außergewöhnliche Kosten, müssen erstellt und einmal im Jahr der Miteigentümerversammlung zur Abstimmung vorgelegt werden. Bei der Vermögensverwaltung werden jetzt Rücklagen und Betriebskapital getrennt im Namen der Miteigentümergemeinschaft auf unterschiedliche Konten angelegt.
Die Verwaltung muss die Informations- und Einsichtnahmemöglichkeit der Eigentümer gewährleisten und muss insbesondere die Baupläne der nach Fertigstellung durchgeführten Arbeiten aufbewahren („As Build“-Pläne). Die Miteigentümer haben das Recht, sich bei der Gebäudeverwaltung zu informieren, indem sie Einsicht in alle Unterlagen nicht privaten Inhalts über das Miteigentum nehmen können (Art. 577-4, §1 11° BGB). Alle Miteigentumsdokumente werden auf Antrag eines Miteigentümers auf Kosten der Miteigentümergemeinschaft in die niederländische Sprache oder auf Französisch übersetzt, in der deutschen Sprachregion auch ins Deutsche. Die jeweilige Sprache richtet sich nach der Region des Gebäudesitzes.
Um eine Interessenkollision und unsaubere Geschäfte zu vermeiden, sind besondere Regeln vorgesehen. Eine Liste mit den Personalien der Miteigentümer muss an die Miteigentümer verteilt werden, spezifische Übergabeverpflichtungen bei Mandatsende der Gebäudeverwaltung sind vorgesehen. Der Miteigentumsbeirat muss den Miteigentümern halbjährlich einen Tätigkeitsbericht zukommen lassen. Die Transparenz beim Verkauf bzw. Ankauf einer Wohnung wird dadurch gesteigert, dass vor der Unterschrift des Kaufvertrages, Verkaufsangebots oder Kaufversprechens dem Übernehmenden bei einer Eigentumsübertragung verschiedene Unterlagen verschafft werden müssen, die ein Gesamtbild über die erworbene Immobilie ermöglichen. Die Kenntnisse können so einfacher in die Kaufpreisgestaltung einfließen.
Bei Rechtsstreitigkeiten ist nur die ordentliche Gerichtsbarkeit zuständig, unter Ausschluss der Schiedsgerichtsbarkeit. Die Miteigentümerordnung muss innerhalb eines Jahres an die gesetzlichen Bestimmungen angepasst werden, wobei eine notarielle Beurkundung nicht unbedingt notwendig ist. Die Anpassung sollte fachkundig erfolgen, denn ein ordentlich abgefasster Text bietet mehr Transparenz und vermeidet Kosten aus möglichen Rechtsstreitigkeiten.
Gert Verhellen, Verhellen-Joseph Advocaten Avocats
Mit freundlicher Genehmigung übernommen aus debelux magazine 4/2011.
Autor: Gert Verhellen
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